Yasal Kira Artış Oranı Hesaplama
Mevcut kirayı gir; TÜİK'in 12 aylık TÜFE ortalamasına göre yasal artış oranını ve yeni kirayı hesapla.
Son güncelleme:
Kira artışı, bir önceki kira yılındaki TÜFE 12 aylık ortalama değişimini geçemez (TBK md. 344). Yenileme ayından önce açıklanan son oranı seç. Listedeki son veri: Eylül 2026.
Bu araç TÜİK TÜFE verilerini kullanır ve bilgilendirme amaçlıdır; hukuki danışmanlık yerine geçmez. Bir anlaşmazlık varsa sözleşmeni ve güncel TBK hükümlerini bir avukatla birlikte değerlendir.
Kira Artış Oranı Nasıl Hesaplanır?
TÜİK 12 Aylık TÜFE Ortalaması Nedir?
Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesi uyarınca kira artışı, bir önceki kira yılında TÜFE'nin (Tüketici Fiyat Endeksi) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşamaz. TÜİK bu oranı her ay açıklar: son 12 ayın endeks ortalamasının, ondan önceki 12 ayın endeks ortalamasına göre değişimidir.
Yasal Artış Oranı = Son 12 Aylık TÜFE Ortalaması (%)
Artış Oranını Mevcut Kiraya Uygulamak
Artış oranı belirlendikten sonra yeni kira şu formülle hesaplanır:
Yeni Kira = Mevcut Kira × (1 + Oran ÷ 100)
Örnek hesap (Ağustos 2026 oranı %31,79): 15.000 ₺ × (1 + 31,79 ÷ 100) = 19.768,50 ₺
Konut ve İşyeri (Ticari) Kira Artış Farkları Nelerdir?
Meskenlerde (Konut) Uygulanan Yasal Sınırlar
TBK 344/1 gereği, konut kira sözleşmelerinde tarafların artış oranına ilişkin anlaşmaları 12 aylık TÜFE ortalamasını aşamaz. Bu sınırı aşan sözleşme maddeleri hükümsüz sayılır.
Yasal Üst Sınır
12 Aylık TÜFE
Hukuki Dayanak
TBK Madde 344
5. Yıl Kuralı
Emsal + Piyasa
İşyerlerinde (Dükkan/Ofis) Kira Artış Kuralları
TBK 344, konut ve çatılı işyeri kiralarının ikisine de uygulanır. Tacir ve tüzel kişi kiracılar için bu maddenin uygulanmasını erteleyen geçiş hükmü 1 Temmuz 2020'de sona erdi; bu tarihten sonra işyeri kiralarında da artış, TÜFE 12 aylık ortalama değişimini geçemez. 2022-2024 arasındaki %25 sınırı ise yalnızca konutlar için geçerliydi.
| Konut | İşyeri | |
|---|---|---|
| Yasal üst sınır | TÜFE 12 aylık ortalama | TÜFE 12 aylık ortalama |
| Hukuki dayanak | TBK 344/1 | TBK 344/1 |
| 5. yıl kuralı | Geçerli | Geçerli |
| Kira tespit davası | Açılabilir | Açılabilir |
Kira Sözleşmesi Yenilenirken Dikkat Edilmesi Gerekenler
Ev Sahibi Yasal Sınırdan Daha Fazla Zam İsteyebilir mi?
Hayır. Konut kiralarında ev sahibi, TÜFE ortalamasının üzerinde bir zammı tek taraflı olarak yapamaz. Kiracı bu talebi kabul etmek zorunda değildir ve yasal sınırın uygulanması için mahkemeye başvurabilir. Daha yüksek bir artış istenirse itirazını yazılı yap.
Kira Tespit Davası ve 5. Yıl Kuralı Nedir?
TBK madde 344/3 uyarınca, beş yıldan uzun süredir devam eden veya beş yılda bir yenilenen kira sözleşmelerinde taraflardan biri kira bedelinin yeniden belirlenmesini mahkemeden talep edebilir. Hâkim, bu davada günün ekonomik koşullarını, emsal kira bedellerini ve TÜFE oranlarını dikkate alarak adil kira bedelini belirler. Bu nedenle yeni kira, TÜFE oranının üzerinde bir artışla belirlenebilir.
5. yıl kira tespit davası için sözleşmenin başlangıcından itibaren 5 tam yılın dolması gerekir. Bu yüzden sözleşmenin başlangıç tarihini not et.
Kira Artış Hesaplama Nasıl Yapılır?
Türkiye'de kira artış oranı, Türkiye İstatistik Kurumu'nun (TÜİK) açıkladığı 12 aylık ortalama TÜFE değişim oranıyla sınırlıdır. Bu ölçüt TBK 344'e 7161 sayılı Kanunla (17.01.2019) girdi; daha önce ÜFE kullanılıyordu. Artış, bir önceki kira yılındaki bu oranı geçemez.
Kira Artış Formülü
Yeni kirayı bulmak için mevcut kirayı (1 + artış oranı ÷ 100) ile çarp:
Yeni Kira = Mevcut Kira × (1 + Artış Oranı ÷ 100)
Örnek hesap: 10.000 ₺ × (1 + 31,79 ÷ 100) = 13.179 ₺
Yasal Kira Artış Sınırı Nedir?
Konut Kiraları İçin Üst Sınır
7409 sayılı Kanunla 11 Haziran 2022'de konut kiralarına geçici %25 üst sınır getirildi; bu sınır 7456 sayılı Kanunla uzatıldı ve 1 Temmuz 2024'e kadar yenilenen kira dönemlerinde uygulandı. Bugün tek ölçüt 12 aylık ortalama TÜFE oranıdır. Kiraya veren bu oranın üzerinde artış talep edemez; kiracı ise yasal sınırın üzerindeki artışı reddedebilir.
İşyeri Kiraları
Çatılı işyeri kiralarında da TBK 344 uygulanır: sözleşmede yazan oran ne olursa olsun, artış bir önceki kira yılındaki TÜFE 12 aylık ortalama değişimini geçemez. ÜFE, 2019'dan beri kira artışında ölçüt değildir. %25 geçici sınırı ise işyerlerine hiç uygulanmadı.
TÜFE Oranını Nereden Öğrenebilirim?
Güncel 12 aylık ortalama TÜFE oranını TÜİK'in resmi web sitesinde bulabilirsin. TÜİK bir önceki ayın verisini genellikle her ayın 3'ünde saat 10.00'da açıklar; bu gün hafta sonuna ya da tatile denk gelirse açıklama sonraki iş gününe kayar. Yukarıdaki araçtaki oranlar bu bültenlerden elle girilir ve Eylül 2026 verisine kadar uzanır.
Kira Artışında Sık Yapılan Hatalar
Yanlış TÜFE Dönemini Kullanmak
Artışta esas alınması gereken oran, TÜİK'in açıkladığı 12 aylık ortalama değişimidir, o ayın aylık ya da yıllık oranı değildir. Uygulamada yenileme ayından önce açıklanan son oran kullanılır. Örneğin sözleşme 15 Eylül 2026'da yenileniyorsa, 3 Eylül'de açıklanan Ağustos 2026 oranı (%31,79) esas alınır.
Artışı Yanlış Hesaplamak
Bazı kiraya verenler artış tutarını kiraya iki kez ekler. Doğrusu, oranı mevcut kiraya bir kez uygulamaktır. Önceki artış tutarları yeniden eklenmez.
Yasal Süreyi Kaçırmak
Sözleşmede artış hükmü yoksa ve kiracıyla anlaşılamazsa kiraya veren, yeni kira döneminin başlangıcından en geç 30 gün önce kiracıya yazılı bildirimde bulunmalı ya da kira tespit davası açmalıdır. Bu yapılmazsa mahkemenin belirleyeceği yeni kira, o dönemden değil bir sonraki kira döneminden itibaren geçerli olur (TBK md. 345).
Kira artış bildirimini yazılı yapıp elden ya da noter aracılığıyla teslim edersen, ileride bir anlaşmazlık çıktığında elinde kanıt olur.