Yasal Kira Artış Oranı Hesaplama
TÜİK'in 12 aylık TÜFE ortalamasına göre yasal kira artış oranınızı ve yeni kiranızı anında hesaplayın.
Konut kira artışı yasal olarak TÜFE 12 aylık ortalaması ile sınırlıdır (TBK md. 344).
⚠️ Bu araç TÜİK TÜFE verilerine dayalı bilgi amaçlıdır. Hukuki uyuşmazlıklarda sözleşmenizi ve güncel TBK hükümlerini avukatınızla değerlendirmenizi öneriyoruz.
Kira Artış Oranı Nasıl Hesaplanır?
TÜİK 12 Aylık TÜFE Ortalaması Nedir?
Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesi uyarınca konut kiralarında yıllık artış, TÜİK tarafından açıklanan 12 aylık TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi) ortalamasını aşamaz. Bu oran, geçen 12 aylık dönemin aylık TÜFE değerlerinin aritmetik ortalamasıdır.
Yasal Artış Oranı = Son 12 Aylık TÜFE Ortalaması (%)
Mevcut Kira ve Artış Oranının Çarpım Mantığı
Artış oranı belirlendikten sonra yeni kira şu formülle hesaplanır:
Yeni Kira = Mevcut Kira × (1 + Oran ÷ 100)
Örnek: 15.000 ₺ × (1 + 43,0 ÷ 100) = 21.450 ₺
Konut ve İşyeri (Ticari) Kira Artış Farkları Nelerdir?
Meskenlerde (Konut) Uygulanan Yasal Sınırlar
TBK 344/1 gereği, konut kira sözleşmelerinde tarafların artış oranına ilişkin anlaşmaları 12 aylık TÜFE ortalamasını aşamaz. Bu sınırı aşan sözleşme maddeleri hükümsüz sayılır.
Yasal Üst Sınır
12 Aylık TÜFE
Hukuki Dayanak
TBK Madde 344
5. Yıl Kuralı
Emsal + Piyasa
İşyerlerinde (Dükkan/Ofis) Kira Artış Kuralları
Ticari kira sözleşmelerinde taraflar kira artış oranını serbestçe belirleyebilir; konut kiralarındaki TÜFE sınırı işyerleri için doğrudan geçerli değildir. Ancak sözleşmede oran belirlenmemişse TBK'nın genel hükümleri uygulanır.
| Konut | İşyeri | |
|---|---|---|
| Yasal üst sınır | TÜFE ortalaması | Serbestçe belirlenir |
| Hukuki dayanak | TBK 344/1 | TBK 344/1 (kıyas) |
| 5. yıl kuralı | Geçerli | Geçerli |
| Kira tespit davası | Açılabilir | Açılabilir |
Kira Sözleşmesi Yenilenirken Dikkat Edilmesi Gerekenler
Ev Sahibi Yasal Sınırdan Daha Fazla Zam İsteyebilir mi?
Hayır. Konut kiralarında ev sahibinin tek taraflı olarak TÜFE ortalamasının üzerinde zam yapma yetkisi bulunmamaktadır. Kiracı bu talebi kabul etmek zorunda değildir; mahkemeye başvurarak yasal sınırın uygulanmasını talep edebilir. Yüksek artış talebi karşısında yazılı itiraz yapmanız önerilir.
Kira Tespit Davası ve 5. Yıl Kuralı Nedir?
TBK madde 344/3 uyarınca, beş yıldan uzun süredir devam eden veya beş yılda bir yenilenen kira sözleşmelerinde taraflardan biri kira bedelinin yeniden belirlenmesini mahkemeden talep edebilir. Hâkim, bu davada günün ekonomik koşullarını, emsal kira bedellerini ve TÜFE oranlarını dikkate alarak adil kira bedelini belirler. Bu durum TÜFE oranının üzerinde bir artışa yol açabilir.
💡 5. yıl kira tespit davasının açılabilmesi için kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren 5 tam yılın dolması gerekir. Kira başlangıç tarihinizi takip etmeniz önerilir.
Kira Artış Hesaplama Nasıl Yapılır?
Türkiye'de kira artış oranı, her yıl Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından açıklanan 12 aylık ortalama TÜFE değişim oranıyla sınırlandırılmıştır. 11 Haziran 2022'de yürürlüğe giren yasal düzenlemeyle konut kiraları için üst sınır belirlenmiş; bu oran, sözleşme yenileme tarihinden önceki 12 ayın ortalama TÜFE'sini geçemez.
Kira Artış Formülü
Yeni kira tutarını hesaplamak için mevcut kiranızı artış oranıyla çarpmanız yeterlidir:
Yeni Kira = Mevcut Kira × (1 + Artış Oranı / 100)
Örnek: 10.000 ₺ × (1 + 45 / 100) = 14.500 ₺
Yasal Kira Artış Sınırı Nedir?
Konut Kiraları İçin Üst Sınır
2022 yılında çıkarılan geçici düzenlemeyle konut kiraları için %25 üst sınır getirilmişti. Bu sınır zaman içinde kaldırılmış olup artık tek ölçüt 12 aylık ortalama TÜFE oranıdır. Kiraya veren bu oranın üzerinde artış talep edemez; kiracı ise yasal sınırın üzerindeki artışı reddedebilir.
İşyeri Kiraları
İşyeri kiraları konut kiralarından farklı kurallara tabidir. Taraflar sözleşme serbestisi çerçevesinde farklı bir oran belirleyebilir; ancak taraflarca belirlenmemişse TBK'nın genel hükümleri ve ÜFE oranı esas alınır.
TÜFE Oranını Nereden Öğrenebilirim?
Güncel 12 aylık ortalama TÜFE oranını TÜİK'in resmi web sitesi üzerinden öğrenebilirsiniz. Bu oran her ayın ortasında bir önceki aya ait verilerle güncellenir. Yukarıdaki hesaplama aracı da TÜİK'in yayımladığı aylık TÜFE verilerini kullanmaktadır.
Kira Artışında Sık Yapılan Hatalar
Yanlış TÜFE Dönemini Kullanmak
Artışta esas alınması gereken oran, kira sözleşmesinin yenileneceği tarihi kapsayan son 12 ayın ortalamasıdır; güncel aylık oran değil. Sözleşme Temmuz'da yenileniyor ise Temmuz 2024–Haziran 2025 döneminin ortalaması geçerlidir.
Artışı Yanlış Hesaplamak
Bazı kiraya verenler artış tutarını kira üzerine iki kez eklemektedir. Doğru hesaplama; mevcut kira tutarına doğrudan oran uygulanır, önceki artış tutarları tekrar eklenmez.
Yasal Süreyi Kaçırmak
Borçlar Kanunu'na göre kira artışı talep edebilmek için kiraya verenin, kira döneminin sona ermesinden en az 15 gün önce bildirimde bulunması gerekir. Aksi hâlde artış bir sonraki döneme ertelenir.
💡 Kira artış bildiriminin yazılı yapılması ve elden ya da noter kanalıyla teslim edilmesi, ileride çıkabilecek hukuki anlaşmazlıklarda güçlü bir kanıt oluşturur.